近期，房企接连“暴雷”导致项目烂尾，并在全国范围内引发了“停贷潮”，在很大程度上危及到银行债权的实现。导致楼盘烂尾的原因较为复杂，比如房企融资难度加大、国内外经济下行、疫情反复、监管不利、房地产的“高周转”模式等。在非因业主原因导致楼盘烂尾的情形下，对于贷款的业主来说，应否继续向银行偿还贷款？本文拟通过案例结合相关规定阐述上述问题，供读者参考。
【案情简介】
上诉人（原审被告、反诉原告）：许某
上诉人（原审被告）：张某
被上诉人（原审原告、反诉被告）：某银行股份有限公司嘉兴南湖支行
2014年4月29日，许某、张某因购房所需，向某南湖支行申请借款392万元，双方签订《个人购房借款及担保合同》一份，合同约定：贷款金额392万元，贷款期限自2014年4月29日至2024年4月29日止；若许某、张某未按合同约定按时足额偿还贷款的，某南湖支行有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50％罚息；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；许某、张某以购买的某苑1幢2号提供抵押担保；抵押担保范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费及招行南湖支行实现债权的费用等；若许某、张某未按合同约定按时还本或付息的，某南湖支行有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。该合同签订后，许某、张某以其所购的某苑1幢2号办理抵押预告登记。
某南湖支行于2014年6月18日向许某发放了贷款392万元，许某收到后将该款用于支付上述欲购买房产的购房款。许某自2019年10月1日起未按时足额归还贷款本息，截至2020年3月2日，结欠某南湖支行借款本金2156721.77元、利息（含逾期利息、罚息等）47379.96元。某南湖支行为实现债权支付律师费33000元。
许某称，许某与开发商某公司于2014年4月23日签订《浙江省商品房买卖合同》，由许某向某公司购买位于某苑1幢2号预售商品房。许某与某南湖支行签订《个人购房借款及担保合同》，贷款392万元用于支付除购房首付款以外的其余购房款。但2018年6月5日，浙江省嘉兴市秀洲区人民法院受理某公司破产清算，指定某律师事务所担任破产管理人，管理人于2019年8月18日书面通知许某，因某苑项目未竣工验收，房屋也不符合交付条件，合同无法继续履行，双方间合同解除。许某确认解除商品房买卖合同，并向管理人申报了对某公司的债权。在《个人购房借款及担保合同》签订、某南湖支行发放贷款后，许某共计归还借款本息2727315.16元。某南湖支行对还款金额无异议。
【争议焦点】
涉案房屋无法交付的情形下，个人购房借款及担保合同解除后许某、张某应否承担剩余贷款的还款责任。
【裁判要旨】
许某向某公司购买房屋，双方签订商品房买卖合同；许某、张某为支付购房款，与某南湖支行签订个人购房借款及担保合同，某南湖支行发放的贷款作为购房款由某公司收取，此后许某依约归还了部分贷款本息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。许某与某公司间的商品房买卖合同履行过程中，某公司因进入破产清算程序而无法向许某交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许某、张某据此主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持。根据前述规定，某公司应承担剩余贷款的还款责任。个人购房借款及担保合同第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。该条款系某南湖支行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相抵触的内容，加重了许某、张某的责任，该条款对许某、张某不具有拘束力。故某南湖支行提出的由许某、张某归还剩余贷款、支付利息及赔偿律师费的请求不能成立，不予支持。
【案件评析】
本案裁判观点和最终判决由开发商承担对银行剩余贷款的全部还款责任并非全国首例，实质是沿用了2020年12月3日最高人民法院（2019）最高法民再245号案件（以下简称“245号案件”）的裁判观点。最高院在“245号案件”明确：若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则，因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
结合我国商品房按揭贷款商业模式。首先，银行与开发商之间并非没有任何关联，开发商在房屋产权未转移至购房者之前，需要向银行承担保证责任。购房者诉买卖合同解除，多因交房、付款、办理房屋产权存在障碍所致，一般发生在房屋产权转移登记之前，开发商亦尚未免除对银行的保证责任，由其承担剩余贷款的还款责任并未加重其负担；其次，在商品房按揭贷款模式下，银行会要求开发商与购房者都应在按揭银行开立账户，并且购房者的按揭贷款必须进入开发商的预售资金监管账户内，专款专用。银行对于开发商预售资金账户的监管负有一定的责任。而购房者要求解除买卖合同，大多情形是因开发商资金短缺、烂尾无法交付房屋所致，实践中本该进入预售资金监管账户内、保证工程建设所需的款项被开发商挪用、扩张使用，致使无法正常建设交房，银行亦应负有监管职责；最后，银行与开发商之间一般存在合作协议，针对开发商在某银行为购房者提供贷款业务。银行对开发商的选择亦应审慎，对于开发商烂尾、资金困难无法交房的风险亦应承担相应责任。
从本案及最高院“245号案件”来看，楼盘烂尾后业主不需继续向银行偿还贷款的前提是商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除。该观点对同类案件的审判具有一定的指导意义。
从银行角度来看，楼盘烂尾后不论是开发商承担剩余贷款还款责任还是由业主来承担，均影响着银行债权的实现。
【风险提示】
一、银行办理个人住房按揭贷款业务中可能存在的风险
1、因银行自身原因而存在的风险
（1）贷前审查不严格。对开发商资质、开发的楼盘状况（尤为重要）和借款人信息调查核实时不审慎。在放款之前，需严格核实审查房地产开发企业四证《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》是否齐全；在商品房预售网签备案之前，开发商必须取得《商品房预售许可证》；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（2）贷中审批环节不严格，导致给不符合条件的开发商和购房者提供了贷款支持。
（3）贷后跟进迟延，导致未及时发现贷款隐患。注意明确担保措施等增信方式。
2、因开发商的原因而存在的风险
1）开发商联合相关企业或个人假借购房者名义签订虚假的购房合同，骗取银行资金后挪作他用，导致项目开发资金不足，楼房烂尾，无法向银行返还购房贷款。
（2）开发商因资质不合格、建设手续、证照不全，导致项目无法交付、楼盘烂尾、购房者停止还款。
（3）项目存在质量问题，购房者要求解除购房合同，导致按揭贷款无法归还。
3、因购房者的原因而存在的风险
（1）购房者因收入减少，无法按时还贷产生的违约责任或贷款无法收回的风险。
（2）购房者提供虚假信息恶意套取贷款后无法还贷。
4、因抵押物的原因而存在的风险
（1）价值不真实。评估公司做高抵押物评估价值，银行在行使抵押权时债权实现不足。
（2)抵押物权属不清，银行实现债权面临障碍。
（3)抵押物变现困难。银行无法随意处置逾期或违约客户的房产。
二、启示
银行应加强风险防范管理体系的健全，加强贷前、贷中和贷后风险防控。
1、贷款发放前风险管理
应进行贷前调查，根据开发商信用资质情况、开发楼盘情况、购房者收入及征信等方面进行全面调查。
2、严格执行审贷分离，审慎进行贷中审批风险把控
严格执行审贷分离，贷款发放前的调查工作完成后，形成调查意见提交个贷中心进行调查复核。审查通过的贷款将移交信贷审批中心，审批中心在此基础上，再次复查开发商的资质、开发楼盘的情况、购房者的信息、贷款用途、信用情况等，必要时进行现场调研，审慎性发放贷款。贷款发放前，保证借款合同及相应的担保、保证合同签订完成，依法进行抵押物的抵押登记或预抵押登记。
3、加强贷后风险管理
提高贷后检查频率，建立预警系统，持续跟进购房者银行流水、工作变动等情况及时发现还款风险；持续跟进了解楼盘开发进度、开发商资金使用、股权变动等情况，掌握项目风险；不定期贷后跟进，建立个人和开发商及项目信息系统，及时发现风险隐患，及时采取相关措施。
4、银行作为监管行，应全面履行监管职责
（1）商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发商不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款；
（2）商品房预售资金实行全额、全程监管；
（3）监管账户设立应当遵循一次预售许可对应一个监管账户的原则；
（4）监管银行应当定期对账，加强动态监管。
作者简介
吕晓静 律师
毕业于四川大学法学院，法律硕士。吕晓静律师擅长处理各类金融纠纷，具备扎实的法律专业知识和较强的写作能力，多次代理银行类金融借款合同纠纷、保函纠纷、信托纠纷、银行卡纠纷、储蓄存款合同纠纷等金融案件，熟悉诉讼流程及律师实务。对银行管理、合同审查、风险防控、合同谈判、债务清理等相关法律实务有丰富经验，其沉稳、精准、高效的工作作风深得客户好评。
联系电话：15034077977
截至2022年7月，在中国裁判文书网中输入“停贷（关键词）、房屋买卖合同纠纷（案由）、金融借款合同纠纷（案由）”检索出民事裁判文书共578篇，其中，由高级人民法院裁判的有6篇，由中级人民法院裁判的有69篇。在具体案例的选取上，本节遵循以下“两个优先”原则：第一，优先选择审判层级较高的裁判文书。第二，优先选择审判日期较近的裁判文书。通过形式和内容两个方面的筛选，本节最终选择了5篇裁判文书作为本节的研究对象。文书分别为（2019）浙07民终6852号、（2021）湘03民终263号、（2019）浙07民终6823号、（2020）桂12民终434号、（2018）粤民申7516号。
基本理论
所谓“烂尾楼”，一般是指取得施工许可证开工建设后，因资金、技术、规划等原因停工，或者超过预计竣工时间一定期限没有验收竣工的工程。“烂尾楼”案件中所涉法律关系主要包括以下五种：1.建设工程合同纠纷。这其中又包括建设工程施工合同纠纷、建设工程价款优先受偿权纠纷、分包合同纠纷、监理合同纠纷、装饰装修合同纠纷等。2.房屋买卖合同纠纷。主要包括商品房预约、预售、销售、委托代理销售合同纠纷等。3.关联合同纠纷。主要指与建设施工相关联的合同纠纷形式，如关于建工材料的买卖合同纠纷。4.借款合同纠纷。主要涉及金融借款合同纠纷、同业拆借纠纷、企业借贷纠纷、民间借贷纠纷、小额借款合同纠纷等。5.案外人执行异议之诉。在大量“烂尾楼”案件中，法院对车位、房产查封后，业主们提起的案外人异议之诉。（参考文献：童晓宁、张永颖：多元化纠纷解决机制改革实证研究——以“烂尾楼”纠纷处置为视角，载《人民司法（应用）》2019年第10期，第83页。）
裁判规则
实务要点一：
在提起商品房预售合同纠纷诉讼期间，借款人对未依约偿还借款不存在主观过错时，其行为不属于失信行为。
案件：浙江东阳农村商业银行股份有限公司与金某萍侵权责任纠纷案审理法院：浙江省金华市中级人民法院 案号：（2019）浙07民终6852号来源：中国裁判文书网
金华市中级人民法院认为：金某萍自2015年7月14日签订合同后至2018年2月20日止，均按合同约定履行还款义务，2018年3月份未按约定偿付本息，是因为与此同时，金某萍提起商品房预售合同纠纷诉讼，要求解除其与中服公司的商品房买卖以及其与农商行、中服公司签订的购房借款合同，因此，金某萍对于自2018年3月份开始的借款未按合同约定履行义务并不存在主观上的过错，不能以此认定金某萍存在失信行为，故一审判决农商行应当撤销金某萍因贷款自2018年3月起产生的不良征信记录并无不妥。
实务要点二：
商品房买卖合同的解除致使商品房担保贷款合同目的无法实现时，当事人有权请求解除按揭贷款合同。
案件：中国建设银行股份有限公司湘潭市分行、衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司与彭某艳、徐某英房屋买卖合同纠纷案审理法院：湖南省湘潭市中级人民法院 案号：（2021）湘03民终263号来源：中国裁判文书网
湘潭市中级人民法院认为： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条（现为21条）规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第25条第2款（现为21条）规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”彭某艳、徐某英与腾誉公司之间的《商品房买卖合同》已经解除，彭某艳、徐某英作为当事人向建行湘潭分行提出解除按揭贷款合同符合法律规定，一审法院予以支持并无不当。
实务要点三：
针对逾期后至合同解除期间未归还的银行贷款本息，偿还责任的划分依商品房担保贷款合同约定。
案件：浙江东阳农村商业银行股份有限公司与金某萍金融借款合同纠纷案审理法院：浙江省金华市中级人民法院 案号：（2019）浙07民终6823号来源：中国裁判文书网
金华市中级人民法院认为：金某萍作为借款人，中服公司作为保证人，与东阳农商行签订了《个人购房借款合同》，东阳农商行作为贷款人，已按合同履行了相应义务，有权要求金某萍、中服公司依约履行义务。涉案《商品房买卖合同》《个人购房借款合同》解除后，东阳农商行作为担保权人，有权要求出卖人即中服公司返还尚未归还的贷款本息。一审法院考虑到商品房担保贷款合同的特殊性（即涉案贷款实际上由东阳农商行直接支付到了开发商中服公司的账户）和本案的具体情况，为减少不必要的重复、繁琐和诉累，对逾期后至合同解除期间未归还银行的贷款本息和合同解除后应归还银行的贷款本息分别作出处理。对逾期后至合同解除期间未归还银行的贷款本息，按合同约定判决由金某萍承担归还责任，由保证人中服公司承担连带清偿责任，依据充分。
实务要点四：
商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理过程中，开发商违约致按揭贷款合同解除时，为合理平衡各方权利义务，购房者向银行承担的损失赔偿责任最终由开发商承担。
案件：莫某、卢某英、中国邮政储蓄银行股份有限公司河池市宜州区支行与广西伟弘房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷案审理法院：广西壮族自治区河池市中级人民法院 案号：(2020)桂12民终434号来源：中国裁判文书网
河池市中级人民法院认为：《个人购房/购车借款及担保合同》解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房者应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房者已经偿还的本金及利息。但如果机械地依据合同相对性原则认定当事人的责任，则会导致三方权利义务严重失衡。在合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房者向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。具体到本案，从合同内容来看，在商品房买卖合同中，购房者支付房款，伟弘公司交付房屋；在按揭贷款合同中，邮政银行将购房者所贷款项直接支付给伟弘公司，伟弘公司系实际用款人，购房者并不支配贷款，但需偿还贷款本息。如果合同均能正常履行，各方权利义务关系可保持平衡。但本案中，因伟弘公司不能交付房屋而致使商品房买卖合同、按揭贷款合同均解除，导致各方权利义务关系严重失衡。具体表现为：伟弘公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者的首付款及邮政银行的按揭贷款；邮政银行既享有抵押权又享有对购房者、伟弘公司的债权；而购房者未取得房屋，却支付了首付款，且还需偿还按揭贷款，造成购房者非但得不到房屋，反而背负债务，不符合公平正义原则。因此，为了减少当事人的诉累，合理平衡各方当事人权利义务，在商品房买卖合同纠纷和按揭贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商伟弘公司直接将购房贷款返还邮政银行，购房者已归还的贷款本金和利息亦由伟弘公司返还。
实务要点五：
在有充分证据证明银行违规发放贷款的过错行为致商品房项目烂尾时，借款人自起诉之日起至商品房交付前无需承担偿还本息的义务。
案件：招商银行股份有限公司惠州分行与黄某婷、光耀集团有限公司金融借款合同纠纷案审理法院：广东省高级人民法院 案号：(2018)粤民申7516号来源：中国裁判文书网
广东省高级人民法院认为：招行惠州分行与黄某婷签订的《个人购房借款及担保合同》未约定案涉贷款支付账户，而后招行惠州分行未将贷款支付至光耀公司就案涉商品房项目开设的商品房预售款专用账户，而是支付至该公司开立的其他银行账户。对此，惠州市房产管理局向招行惠州分行发出的函表明，惠州地区商品房按揭贷款必须划转到贷款商品房对应的预售资金监管账户，由房管部门监管使用，违规可能引发不良后果。而且，招行惠州分行就案涉贷款出具《具结书》，承诺将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）全部存入预收款专用账户，如有违反愿承担责任。由此可见，招行惠州分行在知晓商品房按揭款专款专用要求、光耀公司开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，一、二审判决据此认定黄某婷从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向招行惠州分行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，已向招行惠州分行偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时黄某婷仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，并无不当。