自古以来,房子便在人们生活中有着不可替代的作用,而到了现代社会,房子的附加属性越来越多,对应的价值也在不断上涨。尤其是在棚改政策实施的背景下,实物安置的方式让市场对于商品房的需求暴增,直接促使了房价的飙升。
棚改政策是推动城市化进程,加快城市建设的重要方式。在此之前,我国已经实施了十多年的棚改政策,大大小小的城市面貌耳目一新,城市基础设施越来越健全。时至今天,我国的城镇化率普遍超过了60%,进入了城市化建设的中后期阶段,但拆迁政策并不会就此止步。
尽管自2022年开始,棚改政策逐渐被旧改政策取代了,但这只是针对大拆大建而言的,小规模的拆迁仍在继续。根据住建部发布的最新消息表示,在2023年,有四类房子将会面临“全拆重建”。那么,具体的情况到底如何呢?
“旧改”取代“棚改”是必然的趋势,一方面是因为我国的城镇化已经到了中后期阶段,需要大拆大建的地方变得相对较少。有些房子外观看起来可能相对老旧,但建筑结构并没有任何损坏,经过修整后依旧能够住人。
另一方面,在棚改政策实施的过程中,房价变得越来越高,相关部门需要支付的拆迁赔偿款也变得越来越多,从而给地方财政带了一定的压力。所以,为了减轻财政压力,节约社会资源,并不是所有的老旧住房都会全面拆除。
相对应的,旧改才是当下最适合城镇建设的有效方式。房龄超过20年及以上的老房子是旧改政策的主要对象,在旧改的过程中,这些老房子都内外墙会重新粉刷,老旧的水电管道也会进行更换,小区的绿化设施,健身器材等都会得到重新的增添。
不仅如此,在征得住户同意的情况下,很多老旧小区也可以进行外装电梯的安装。这样一来,既可以使老旧小区的面貌焕然一新,同时也能提高人们的居住舒适度。不过,虽然旧改政策已经进入了正轨,但根据住建部的表示来看,可能还会有20%的房子会面临全拆重建。具体来说,主要有以下四类。
第一种就是市政规划范围之内的老房子。尽管我国的城镇化建设已经取得了相当的进步,但还远没有到结束的时候。而在城市建设的过程中,部分老房子不可避免的会出现在规划的范围。
比如在新建地铁、拓宽马路或者建造其他公共设施的时候,一些老房子的存在就会成为阻碍。所以为了城市的发展,处于市政规划范畴之内的老房子依旧会全拆重建。
第二种就是城市核心地段的老房子。前20年的时间,我国的房地产市场可以说是一片火热,涌现出来的房地产开发商数不胜数。如果是在以前,只要房地产开发商建设出来的楼盘,基本上都可以一售而空,房地产开发商也是赚的盆满钵满。
但随着房地产行业的饱和,市场中的购房需求任意低下,房地产开发商在拿地的过程中也需要进行更多的考虑。而城市核心地段的房子无疑就更具有价值,在这些地块上建设出来的小区或者商圈基本上不会亏本。
正是因为如此,所以如果城市核心地块被开发商拿到的话,那么为了进行更好的建设,原本处于这些地块上的老房子自然而然的就会被拆除。当然,按照未来的趋势来看,即使是城市核心地块,大量拿地的可能性会越来越少。
第三种就是抵御能力差的房子。不同时期所建设的房子,所对应的要求可能不一样。如果是在几十年前,当时建设房子最主要的目的可能是为了居住,但在自然灾害越来越频发的今天,抵御自然灾害的能力也成为建设房子的标准。
在现实生活中,尽管部分房子看起来还比较完好,结构也没有遭到什么损坏,但如果是遇到一些突发状况的话,比如地震,这些房子可能就没有办法啊保护住户的人身财产安全。对此,在住房改革的过程中,那些抵御性差的房子依旧会面临全拆重建。
第四种就是危房。在人们的生活中,存在一些建设时间过于久远的房子。其中的一些房子由于建设过程比较粗糙,所以房子现在的结构已经严重受损,甚至会产生一定的安全隐患,尤其是上世纪七八十年代所建设的预制板房。
当时,为了满足人们的居住需求,部分房子在节约成本的同时,一味的追求建房速度。虽然这些房子短时间内确实初见成效,但房子的使用寿命远远不如现在,可能只有三四十年。而发展到今天,当时所建造的这些预制板房已经过了原有的使用寿命,带来的安全隐患是非常严重的,所以这些房子势必会是拆除的对象。
从总体上来看,城市建设依旧在如火如荼的进行,虽然棚改政策逐渐被旧改所取代,但拆迁的进程并没有停止,以上所提到的四类住房就是全拆重建的对象。
自《土地管理法》和《城乡规划法》颁布以来,农村房屋翻建或重建不再是随心所欲,翻建和重建都需要遵守相关规定,按照规定,农村村民取得宅基地批准书和乡村建设规划许可之后才能对老房进行翻建或者重建。
如果是拆掉老房重建新房,通过宅基地确权取得的不动产权证书(包含土地使用手续),直接申请办理乡村建设规划许可证即可翻建或者重建新房。
但由于历史原因,很多农村老房并没有办理登记手续,也没有相关证书。这种情况下对老房翻建重建需要特别注意,按照《土地卫片执法图斑合法性判定规则》规定,对农村老房的翻建或重建若无合法用地手续,即便房屋建好也属于违建。如果老房是在《土地管理法》实施后建成且一直没有办理宅基地使用手续的,可能会被认为是违法占用土地。即使不是拆掉旧房建新房,只是加层、换顶,被卫星监测到,也可能牵出违法占地的问题。
按照《城乡规划法》第四十一条规定,“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的,建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请,由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证”。
《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条 第二款规定“(二)使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的,由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。”
乡村建设规划许可证是在乡、村庄规划区内进行乡村进行房屋建设(包含老房翻建重建)的法律凭证,没有取得乡村建设规划许可证或者取得乡村建设规划许可证不按照规定进行建设的,属违法建设可由乡、镇人民政府责令停止或者拆除。
《城乡规划法》属于根本法律,各地会根据当地情况执行相应的政策,以《河北省城乡规划条例》为例。
《河北省城乡规划条例》第五十六条“村民在乡、村庄规划区内自己原有的宅基地上建设住宅,不得超出原有宅基地四至范围,不得妨碍相邻权利人利益,需持村民委员会同意的意见、住宅设计方案等资料,向所属的镇或者乡人民政府提交乡村建设规划许可申请,按照规定办理乡村建设规划许可证”。
通过河北省的地方法规我们可以得知,农村居民翻建重建老房,虽然不像新申请宅基地那样需要申请不动产登记手续,取得不动产登记证书,但申请取得乡村建设规划许可证是必不可少的程序。没有建设规划许可证就开始翻建或重建房屋的,是会被认定为违建的,将面临罚款或者拆除的风险。
老房通过《农村危险房屋鉴定技术导则(试行)》认定为D级危房,没有加固维修价值的,应拆除重建。
还有一些老房是不允许重建的,土地利用总体规划制定前已经建好,但是不符合规划的房屋。法律依据是《中华人民共和国土地管理法》六十五条 在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物,不得重建、扩建。
具体时间是:1986年《中华人民共和国土地管理法》颁布以后,第一次在全国范围内开展了土地利用总体规划工作是1988年。
律师提醒:农村老房现在也不可以随意翻建、重建了,需要翻建重建的一定要申请建设规划许可证,可能当地没怎么管,你现在觉得没有什么,一旦涉及到拆迁马上变违建。